La rehabilitación de edificios ayuda a sanear, modernizar y poner en valor dichos edificios. Esta rehabilitación puede realizarse por diversas causas: por necesidad, por mantenimiento, por seguridad o por mejorar.
Es imprescindible para la conservación y la seguridad de los mismos y de las personas que los habitan o visitan.
Un edificio es un ente complejo, y no solo a nivel de fachada o estructura; todo el cableado, las tuberías, los ventanales, el sistema eléctrico, de calefacción o refrigeración hacen de ellos un verdadero ser vivo al que hay que mantener sano.
Motivos por los que es necesario rehabilitar un edificio
A cualquier proyecto o análisis de rehabilitación de edificios se le aplica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que viene regulando todos los aspectos esenciales de la edificación, obligaciones y responsabilidades de las partes y las garantías necesarias para su buen desarrollo.
La vida útil de un edificio está limitada por los materiales con los que se construyó, principalmente, pero puede alargarse tanto su estabilidad como durabilidad si se realizan las tareas propias de la restauración y mantenimientos de inmuebles incluso antes de ver signos de desgaste o envejecimiento.
Fallos en la construcción
Esto ocurre cuando los edificios presentan deterioros bastante graves e importantes en la fachada, sobre todo cuando se tiene riesgo de desprendimiento.
Esto hace que se necesite un recalzado tanto de los muros como de los cimientos, sin olvidar la rehabilitación de vigas y pilares. De este modo, este tipo de rehabilitación estaría asociada a la seguridad.
Rehabilitación de las instalaciones
En este caso, esta rehabilitación se hace necesaria cuando el edificio incumple la normativa vigente, por ejemplo, por tener unas instalaciones demasiado antiguas que ya no se adaptan al reglamento. Es en estas rehabilitaciones cuando, normalmente, hablamos de reformas parciales.
Fallos en la accesabilidad
Algunos edificios, sobre todo los más antiguos, se vuelven inaccesibles con el paso del tiempo. Esto hace que, irremediablemente, se necesite una modificación en forma de reforma o rehabilitación.
Cuando ocurre esto, se lleva a cabo la creación de nuevos accesos a las fincas, instalación de sistemas de elevación, así como rampas y ascensores; consiguiendo de este modo un edificio totalmente accesible.
Mejora de la eficiencia energética
Los edificios antiguos tienen el problema de que el consumo de energía sea más elevado que en un edificio nuevo, debido a su mal aislamiento térmico.
En estos casos, se necesita hacer una rehabilitación para instalar sistemas de aislamiento térmico, como el Sistema SATE, y reducir así el gasto en luz y calefacción.
Beneficios de rehabilitar un edificio en Barcelona
La rehabilitación parcial o total de un edificio es algo que afecta tanto a obras pequeñas como a aquellas que sean más grandes. Y es que el paso del tiempo, tanto como los agentes externos, acaban afectando al estado de las estructuras de los edificios.
Ahora vamos a comentar algunos de los beneficios que aporta rehabilitar un edificio:
- Mejorar la seguridad de las estructuras en su estabilidad y resistencia mecánica.
- Reparar y mejorar los aislamientos térmicos, acústicos, y contra el agua y la humedad.
- Renovar instalaciones de suministros de electricidad, agua, o gas.
- Adecuar las redes de saneamientos dentro de las tareas de restablecimiento de edificios.
- Conseguir mejores condiciones de eficiencia energética.
- Instalar o actualizar los servicios de telecomunicación.
- Suprimir barreras arquitectónicas y mejorar la accesibilidad para discapacitados, como servicio cada vez más demandado a la hora de plantear la rehabilitación de edificios.
- Instalar o renovar sistemas de elevación que cumplan las actuales medidas de seguridad.
- Actualizar zonas comunes de los edificios.
- Reestructurar los espacios para conseguir dimensiones adecuadas, y mejores condiciones funcionales, para la habitabilidad de viviendas, con mejora de la iluminación natural y ventilación, e incluso medidas de ahorro energético, es otro de los valores añadidos que aporta la rehabilitación de edificaciones.
¿Cómo se rehabilita un edificio?
Los pasos que se deben realizar para proceder con la rehabilitación de un edifico son los siguientes:
Diagnóstico
Es el estudio previo sobre el estado actual del edificio, con revisión de todas las deficiencias y anomalías detectables, que debe llevarse a cabo por técnicos colegiados.
Proyecto
Es la propuesta técnica que engloba todas las soluciones para corregir y mejorar todas las deficiencias y anomalías detectadas, incluyendo todas las actuaciones necesarias para recuperar o rehabilitar un edificio, y que debe ser realizado por arquitectos y arquitectos técnicos colegiados.
El proyecto tiene que expresar con todo tipo de documentación tanto las soluciones constructivas previstas, como cualquier modificación posterior que se pueda plantear cuando la obra ya está en curso.
Todo proyecto de recuperación de edificios, debe de incluir los siguientes documentos: memoria, planos, mediciones, presupuesto y pliegos de condiciones.
Presupuesto de obras
Una vez que el proyecto definitivo está elaborado, hay que valorar el importe de las actuaciones que se van a realizar, y para ello habrá que contar con uno o varios presupuestos de empresas dedicadas a la restauración de edificios, que tienen que ceñirse estrictamente al proyecto, dirección técnica, licencia y normas urbanísticas.
Trámites administrativos
La rehabilitación de inmuebles requiere de ciertos trámites administrativos, de los cuales el primero será solicitar la correspondiente licencia de obra, emitida por el departamento de urbanismo del ayuntamiento.
Ejecución de la obra
Implica la responsabilidad de las partes que intervienen:
- Tras el montaje de andamios e instalación de redes de seguridad y otras medidas, se procede a la rehabilitación de las fachadas, restaurando todos los elementos deteriorados, que incluye la reparación o sustitución de cubiertas.
- Posteriormente se trabaja en patios interiores y consecutivamente en portales y escaleras.
- Trabajos de impermeabilización de terrazas, cubiertas y en zonas subterráneas del edificio.
- Para finalizar, la reparación, ampliación o sustitución de instalaciones de suministros, trabajos de revestimientos interiores, concluyendo las obras de rehabilitación de un edificio con los remates y acabados.
El orden de las actuaciones, dependerá del tipo de rehabilitación, y por supuesto de las pautas marcadas en el proyecto, por la dirección técnica de las obras.
Firma de finalización de la obra
Una vez que la obra finalice, se tendrá que firmar el documento de final de obra por parte de la empresa que ha llevado a cabo los trabajos de rehabilitación del edificio, y la representación de la propiedad, incluyendo la fecha de finalización, el importe total y la declaración de la recepción de obra, haciendo constar si existen reservas, o no.
Por último el arquitecto que ha llevado la dirección facultativa, firmará el certificado de final de obra.